อสังหาฯ Q1/69 ส่งสัญญาณฟื้นตัว! REIC เผยยอดโอนกรรมสิทธิ์โต 11.2% ขานรับมาตรการรัฐ

ถ้าใครกำลังติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงที่ผ่านมา คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าบรรยากาศค่อนข้างซบเซาและเงียบเหงาพอสมควรจากพิษหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง แต่ล่าสุดดูเหมือนว่าเรากำลังเริ่มเห็น "แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์" กันแล้วครับ

เพราะจากรายงานดัชนีล่าสุดของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่เพิ่งเปิดเผยออกมาในช่วงปลายเดือนพฤษภาคม 2569 พบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 ที่ผ่านมา พลิกกลับมาเติบโตขึ้นถึง 11.2% (YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่าสะพัดในระบบเศรษฐกิจหลายแสนล้านบาทเลยทีเดียวครับ

อะไรคือแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ตัวเลขนี้พุ่งกระฉูดสวนกระแสเศรษฐกิจภาพรวม? คำตอบสั้นๆ ที่เป็นพระเอกของงานนี้เลยก็คือ "มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ" ที่เข้ามาได้ถูกที่และถูกเวลาครับ

เจาะลึก 3 ปัจจัยบวก ปลุกตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 พุ่งกระฉูด

การฟื้นตัวในรอบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่เกิดจากแรงส่งของ 3 นโยบายหลักที่เข้ามาช่วยปลดล็อกข้อจำกัด และช่วยเซฟเงินในกระเป๋าให้กับคนที่อยากมีบ้านได้อย่างเห็นเนื้อเห็นหนัง ดังนี้ครับ

1. การขยายเพดาน "ลดค่าโอน-จดจำนอง" ถึง 7 ล้านบาท (หมัดเด็ดที่สุด)

มาตรการนี้คือตัวเร่งปฏิกิริยาที่ดีที่สุดของปี 2569 เลยก็ว่าได้ครับ ในระบบปกติเวลาเราซื้อบ้านเราต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% และค่าจดจำนองอีก 1% รวมๆ แล้วคือ 3% ของมูลค่าบ้าน แต่มาตรการรัฐรอบนี้ปรับลดเหลือเพียง 0.01% เท่านั้น!

ที่สำคัญและพิเศษกว่าทุกปีคือ รัฐบาลได้ประกาศ ขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากเดิมที่เคยล็อกไว้แค่กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท)

กลุ่มที่ได้รับประโยชน์เต็มๆ: คือกลุ่มชนชั้นกลางและคนทำงานออฟฟิศที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Segment 3-7 ล้านบาท) ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่และมีกำลังซื้อพร้อมโอนมากที่สุดในปัจจุบัน

คิดให้เห็นภาพ: ถ้าคุณซื้อบ้านทาวน์โฮมทำเลดีราคา 5 ล้านบาท ในเวลาปกติคุณต้องจ่ายค่าโอนและจำนองรวมกันสูงถึง 150,000 บาท แต่ถ้าโอนทันมาตรการนี้ คุณจะจ่ายจริงเพียง 50,500 บาท เท่ากับว่าประหยัดเงินสดในกระเป๋าไปได้ทันทีเกือบ 100,000 บาท! เงินจำนวนนี้เอาไปซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้านหรือเป็นทุนรีโนเวทสไตล์ที่ชอบได้สบายๆ เลยครับ

2. แบงก์ชาติผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ปลดล็อกคนอยากมีบ้านหลังแรก

อีกหนึ่งอุปสรรคด่านหินของคนซื้อบ้านคือ "เงินดาวน์" แต่ในปี 2569 นี้ ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการปรับเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเปิดทางให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถปล่อยกู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้าน แถมยังใจดีให้กู้เพิ่มเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่ง หรือซ่อมแซม (Top-up) ได้อีก 10%

การขยับเกณฑ์ตรงนี้ช่วยทลายกำแพงสำหรับวัยทำงานหรือครอบครัวใหม่ที่อาจจะยังมีเงินออมไม่มากพอสำหรับวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่ ให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นและเร็วขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาสแรกที่ผ่านมา

3. แรงหนุนจากการกระตุ้นเศรษฐกิจและการคลังภาพใหญ่

นอกจากมาตรการสายตรงฝั่งอสังหาฯ แล้ว ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังได้แรงหนุนจากการขับเคลื่อนตัวเลข GDP ของสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) รวมถึงการอัดฉีดเม็ดเงินเข้าระบบผ่าน พ.ร.ก. กู้เงินฯ และโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ของรัฐบาล ส่งผลให้มิติความมั่นใจในหน้าที่การงานและการกล้าตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวของผู้บริโภคเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงต้นปี

สรุป: โอกาสทองโค้งสุดท้าย... ก่อนหมดมาตรการ 30 มิ.ย. 2569

แม้ตัวเลขยอดโอนในไตรมาส 1 จะเติบโตขึ้นอย่างสวยงามถึง 11.2% แต่ทาง REIC ก็ได้ให้ข้อสังเกตทิ้งท้ายไว้ว่า ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้ซื้อและผู้พัฒนาอสังหาฯ "เร่งโอนกรรมสิทธิ์" เพื่อให้ทันกำหนดเวลาก่อนที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองบางตัวจะหมดอายุลง

ดังนั้น ช่วงเวลาตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึง วันที่ 30 มิถุนายน 2569 จึงถือเป็น "โค้งสุดท้ายของโอกาสทอง" สำหรับใครที่มีความพร้อม มีแพลนจะซื้อบ้านหรือคอนโด และอยากได้สิทธิ์เซฟเงินแสน เพราะหลังจากสิ้นสุดมิถุนายนนี้ ตลาดครึ่งปีหลังยังคงต้องลุ้นกันต่อว่าภาครัฐจะมีนโยบายอะไรมาอุ้มต่อเพิ่มเติมหรือไม่

ถ้าคุณมีทำเลในใจและวงเงินพร้อมแล้ว ช่วงเวลานี้แหละครับคือจังหวะที่คุณจะมีอำนาจในการต่อรองสูงสุด ทั้งจากโปรโมชั่นของ Developer ที่อยากระบายสต๊อก และจากสิทธิประโยชน์ที่รัฐมอบให้แบบจัดเต็ม!